浅谈巴塞尔新规标准法下房地产风险暴露

01、新规出台背景

2017年12月，巴塞尔委员会发布了《巴塞尔协议Ⅲ-后危机改革最终方案》（以下简称《最终方案》），对于加强金融监管、提升风险管控能力、维护金融稳定，具有重要的指导意义。《最终方案》对2010版巴Ⅲ进行了补充修订，其核心是重新构造风险加权资产计量监管框架，提高资本计量的风险敏感度，解决风险加权资产计量可靠性以及提高各银行之间可比性。《最终方案》发布后，信用风险标准法计量框架在改革的影响下最为显著，主要包括细分资产类别、调整部分风险权重及表外信用风险转换系数等。尤其新规引入了“房地产风险暴露”概念，将涉及房地产开发及房地产抵押业务从对公、零售的风险敞口剥离，并细化了不同分类的风险权重，深刻体现了新标准法的风险敏感度和计量的复杂性。

02、房地产风险暴露新规计量方法

国内现行《商业银行资本管理办法（试行）》中，房地产风险暴露一般指个人住房抵押贷款，风险权重为50%，对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加的部分风险权重为150%。《最终方案》将房地产风险暴露分为两大类，包括房地产开发风险暴露以及房地产抵押风险暴露。

1.定义及解释巴Ⅲ国际新规下，“房地产开发风险暴露”是指向公司或者特定目的载体提供的用于居住用房地产或商用房地产的土地收购、开发和建设的风险暴露。“房地产抵押风险暴露”是指法律法规认可的具有居住或商业性质的房地产为抵押的风险暴露。银行可以采用LTV（贷款价值比，即贷款余额/房地产价值）确定风险权重。

2.审慎标准及要求巴Ⅲ国际新规提出了审慎标准的概念，对满足房地产风险暴露审慎要求的业务，可以适用较优惠的风险权重。该“审慎标准”主要包括基本审慎要求和LTV审慎要求。

1）基本审慎要求 房地产已完工。为风险暴露提供担保的房地产必须全部完工。 法律上可执行。房地产债权在法律上可执行，抵押协议及相关法律协议应确保银行可在合理时间内将抵押的房地产变现。 对房地产留置权要求。银行拥有对房地产第一顺位留置权，或单家银行持有该房地产的第一顺位留置权以及后续的低顺位留置权，没有其他银行的中间留置权。 借款人的偿还能力。银行应制定房地产抵押的贷款审批标准，并根据债务人还款对房地产所产生的现金流的依赖程度，进行相应的定性、定量分析，评估债务人的偿还能力。 审慎的房地产估值。房地产应按照LTV计算规定进行估值，且不得取决于债务人表现。 文档要求。应全面记录贷款发放及监测所需的所有信息，包括债务人的偿还能力和房地产估值信息。 

2）LTV审慎要求LTV是指贷款余额除以房地产价值的比率。其中：贷款余额包含未偿还的贷款额和未提取的承诺金额，不可扣减准备金和其他风险缓释，但可扣除满足所有表内净额结算要求且无条件不可撤销的、仅用于偿还抵押贷款而在银行开立质押存款账户；房地产价值为贷款发放时间的初始价值，不应考虑对房产价格上涨的预期，但如果某些原因导致房产价值永久性下降，则须对价值进行调整。

3.风险权重

1）房地产开发风险暴露，一般适用150%风险权重，但是在满足前述的基本审慎要求前提下，且预售或预租合同占总合同金额或在险股权价值金额比例显著（比如项目资本金超过一定比例）的房地产开发暴露风险权重可适用100%风险权重。

2）房地产抵押风险暴露，在计算居住用房地产及商业用房地产抵押风险暴露资本时，需要先判断还款来源是否依赖于房地产本身所产生的现金流，如果债务人收入中50%以上来自该房地产所产生的现金流，比如大部分还款资金来源于房产租金收入，则视为还款依赖于房地产所产生的现金流，否则，视为不实质性依赖。居住用房地产风险暴露按照LTV适用20%-150%的风险权重。

在同档的LTV的情况下，还款实质依赖房地产所产生的现金流的居住用房地产抵押风险暴露，其风险权重比还款不实质依赖房地产所产生的现金流的居住用房地产抵押风险暴露的风险权重要高出15%-35%左右，随着LTV的升高，其差异也明显增大。商业用房地产风险暴露按照LTV适用60%-150%的风险权重。

商业用房地产风险暴露相较居住用房地产风险暴露，在同档LTV情况下，风险权重明显高于居住用房地产。

03、新规带来的挑战与机遇

巴塞尔《最终方案》计量框架的改革，直接影响各国资本管理办法、杠杆率等相关政策的制定，将对银行发展战略、管理机制、业务模式产生深远影响。同时各国监管在制定本国管理办法中掌握了一定的裁量权，可根据本国经济发展状况及相关政策导向等因素，对国际新规最终落地进行调整。
新规对银行全面风险管理方面提出了更高要求的同时，也对银行数据治理体系提出了全新的考验。作为落地实施巴Ⅲ新规的商业银行，应提早准备，把握好监管政策调整带来的机遇，统筹考虑外部监管合规和内部管理提升两方面需求，切实做到内外兼修。

一是评估影响，提早规划。《最终方案》对商业银行资本充足水平的影响会因各银行管理模式、业务规模、业务结构等不同而产生差异。我们需要全面深入分析各项规则对自身带来的潜在影响，提前做好工作规划，满足监管合规要求的同时，把握政策红利。

二是梳理数据，夯实基础。新规对银行现有系统在数据的准确性、完整性、计量自动化水平及精细化程度方面均提出了更高的要求。借新规契机，银行应建立一套自上而下、协调一致的数据治理体系，对业务系统进行升级改造，提高数据来源的稳定性和准确性，同时优化管理信息系统，提升系统自动化平稳运行水平，为《最终方案》的实施夯实基础。

三是提升管理，加速转型。《最终方案》在三大支柱方面均对银行提出了一系列管理要求，要全面提高风险管理水平，同时也迫使银行转变业务模式、优化资源配置。银行应充分利用数字化技术，科技赋能提高数据应用服务能力，加快转型，提升运营效率，在提高盈利水平和资本效率的同时，更好服务实体经济。